Forme di vendita

Della vendita senza incanto nella procedura di espropriazione immobiliare (artt. 570-575 c.p.c.)

La forma di vendita che costituisce la regola per il codice è la vendita senza incanto. Infatti quando il giudice intende procedere alla vendita con incanto deve indicarlo espressamente motivando le ragioni della propria scelta.

Il primo atto della procedura di vendita senza incanto è la pubblicazione, a norma dell'art. 490 c.p.c., dell'avviso di vendita il quale deve contenere:

• gli estremi richiesti dal codice civile per l'individuazione dell'immobile oggetto della vendita (il riferimento è all'art. 2826 c.c. in tema di ipoteca: si tratta in sostanza dell'indicazione del comune in cui l'immobile si trova, nonché dei relativi dati catastali);
• l'indicazione del valore dell'immobile, determinato secondo i criteri richiamati dall'art. 568 c.p.c.;
• l'avvertimento che maggiori informazioni possono essere offerte dalla cancelleria del Tribunale procedente.

Nell'offerta di acquisto, che è irrevocabile per almeno venti giorni e che deve essere fatta pervenire in busta chiusa alla cancelleria del tribunale, deve essere indicato:

• il prezzo offerto;
• il tempo e il modo del pagamento;
• ogni altro elemento utile alla valutazione dell'offerta.

Mentre nella vendita all'incanto si parte da un prezzo base determinato, nella vendita senza incanto, il prezzo è determinato dall'offerente al quale è lasciata maggiore discrezionalità. L'unico limite è che nella vendita senza incanto l'offerta non è efficace se:

• il prezzo offerto è inferiore al valore dell'immobile indicato nell'avviso;
• non è prestata una cauzione non inferiore al decimo del prezzo offerto.

Chiunque può offrire tranne il debitore e le persone indicate nell'art. 1471 c.c. (es. i pubblici ufficiali rispetto ai beni venduti per atto del loro ministero).

Lo svolgimento della vendita, peraltro, differisce a seconda che vi siano una o più offerte:

In caso di accoglimento della proposta, certa nel caso in cui l'offerta è aumentata di un quinto rispetto al valore dell'immobile determinato dall'articolo 568 il giudice procede alla vendita.

• se vi sono più offerte il giudice convoca gli offerenti e li invita ad una gara sull'offerta più alta. Se ha luogo la gara, l'aggiudicazione va fatta al migliore offerente; se la gara non ha luogo il giudice si regola discrezionalmente come nel primo caso.

La fase conclusiva della vendita è caratterizzata da due decreti:

• col primo detto decreto di vendita, il giudice dispone il modo ed il termine del versamento del prezzo. Tale decreto va pronunciato entro 2 mesi o 4 mesi (in caso di proroga) dalla pubblicazione dell'avviso di vendita; se ciò non è avvenuto (se cioè l'esperimento della vendita senza incanto non si è concluso in quel termine), il giudice ordina l'incanto;
• col secondo decreto, che può essere emanato solo dopo il versamento del prezzo, il giudice trasferisce la proprietà del bene; tale decreto contiene l'ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l'immobile venduto e costituisce titolo esecutivo per il rilascio.

Delle forme di vendita nella procedura di espropriazione mobiliare.

La vendita a mezzo commissionario (art.532 c.p.c.)

In questo caso il giudice può disporre la vendita senza incanto dei beni pignorati. Le cose pignorate devono essere affidate all'istituto vendite giudiziarie, ovvero, con provvedimento motivato, ad altro soggetto specializzato nel settore di competenza, affinché proceda alla vendita in qualità di commissionario dell'esecuzione. Il giudice fissa un prezzo minimo per la vendita del bene (a tal uopo può essere previamente sentito uno stimatore dotato di specifica preparazione tecnica e commerciale in relazione alle peculiarità del bene) e l'importo globale fino al raggiungimento del quale la vendita deve essere eseguita e può imporre al commissionario una cauzione.

Il commissionario deve vendere per contanti; nel caso che la vendita non avvenga entro un mese dal provvedimento di autorizzazione egli, salvo proroga, deve riconsegnare i beni affinché siano venduti all'incanto.

La vendita all'incanto (artt. 534-540 c.p.c.)

Costituisce di gran lunga la modalità di vendita più diffusa, in questo caso il giudice dell'esecuzione, col provvedimento di vendita, stabilisce il giorno, l'ora ed il luogo della vendita.

Questa può essere affidata al cancelliere, all'ufficiale giudiziario o ad un istituto apposito (nella pratica questo è il caso più frequente).

Stabilisce inoltre il prezzo di apertura dell'incanto oppure dispone che la vendita avvenga al migliore offerente senza determinare il prezzo minimo, se le circostanze lo consigliano.

In particolare, per quanto riguarda le modalità della vendita all'incanto possono evidenziarsi le seguenti caratteristiche:

• le cose da vendere si offrono singolarmente oppure a lotti, secondo la convenienza;
• la prima offerta non può essere inferiore al prezzo base;
• per le offerte successive, che devono ovviamente superare il prezzo base, l'aggiudicazione si fa al maggiore offerente (dopo aver enunciato due volte il prezzo raggiunto, senza che vi sia stata altra offerta);
• la vendita si fa per contanti e la somma è immediatamente consegnata al cancelliere;
• se delle cose invendute nessuno dei creditori chiede l'assegnazione il giudice dell'esecuzione ordina un nuovo incanto a qualsiasi offerta.

Della vendita a seguito di procedimento di scioglimento della comunione

Qualora a seguito di un procedimento di scioglimento della comunione si renda necessario procedere alla vendita dei beni oggetto della divisione occorre distinguere due ipotesi:

• qualora si renda necessario procedere alla vendita di mobili, censi o rendite, il giudice istruttore o il notaio delegato procede a norma degli artt. 534 e ss. (ovvero secondo le norme che regolano la vendita all'incanto nella procedura di espropriazione mobiliare viste precedentemente);
• quando si renda necessario procedere alla vendita di immobili il giudice istruttore provvede con ordinanza a norma degli artt. 576 e ss. (sono le norme che disciplinano la vendita all'incanto nella procedura di espropriazione immobiliare alle quali, quindi, si rimanda).

L'incanto si svolge davanti al giudice istruttore, tuttavia quando le operazioni sono affidate ad un notaio questi provvede direttamente alla vendita (art. 788 c.p.c.).